아파트를 팔 때 적용되는 세율은 보유기간, 과세표준, 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 2026년 10월 기준 아파트양도세율표와 실제 계산 순서를 한눈에 정리했습니다.
목차
- 아파트양도세율표 한눈에
- 양도세 계산 순서
- 주택 수별 적용 차이
- 신고 전 꼭 볼 점
아파트양도세율표 한눈에
2026년 10월 현재 주택을 2년 이상 보유했다면 과세표준에 따라 기본세율 6~45%가 적용됩니다. 1년 미만 보유 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 60%입니다.
| 구분 | 적용 세율 |
|---|---|
| 보유기간 1년 미만 | 70% |
| 보유기간 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 보유기간 2년 이상 | 아래 기본세율 적용 |
보유기간 2년 이상인 주택의 기본세율은 다음과 같습니다. 누진공제는 과세표준에 세율을 곱한 뒤 차감하는 금액입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
기본세율은 양도차익 전체가 아니라 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 적용합니다.
양도세 계산 순서
1. 양도차익 계산
양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 차감해 양도차익을 구합니다. 취득 당시 비용이나 매도 과정의 필요경비는 증빙자료가 있어야 반영되는 경우가 있으므로 계약서와 영수증을 함께 보관하는 것이 좋습니다.
2. 공제액 차감
장기보유특별공제 대상이라면 양도차익에서 해당 공제액을 뺍니다. 다만 조정대상지역 다주택자 중과가 적용되는 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
3. 과세표준과 세율 적용
장기보유특별공제 후 양도소득 기본공제 250만원을 차감하면 과세표준이 계산됩니다. 흐름으로 쓰면 양도차익 - 장기보유특별공제 - 250만원 = 과세표준입니다.
이후 보유기간과 주택 수, 조정대상지역 여부를 반영해 아파트양도세율표의 해당 세율을 적용합니다. 여러 세율이 동시에 검토되는 경우에는 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.
주택 수별 적용 차이
1세대 1주택
1세대 1주택은 일정 요건을 충족하면 2년 보유를 기준으로 비과세가 적용될 수 있으며, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건도 함께 살펴봐야 합니다. 양도가액 12억원 이하 부분은 비과세 대상이 될 수 있어 일반적인 세율 계산보다 먼저 해당 여부를 확인해야 합니다.
조정대상지역 2주택
조정대상지역의 2주택자는 2026년 5월 10일부터 기본세율에 20%포인트를 더하는 중과 대상이 될 수 있습니다. 기본세율 최고 구간인 45%에 20%포인트를 더하면 직접 계산상 최고 65%가 됩니다.
조정대상지역 3주택 이상
조정대상지역에서 3주택 이상을 보유한 경우에는 기본세율에 30%포인트가 더해질 수 있습니다. 기본세율 45% 구간에 해당하면 직접 계산상 최고 75%까지 올라가며, 중과 대상은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
다주택자 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지였고, 2026년 5월 10일부터 중과가 다시 적용되는 구조입니다. 유예 종료와 관련한 보완 적용은 거래 요건에 따라 달라질 수 있으므로 요건은 국세청에서 확인해야 합니다.
신고 전 꼭 볼 점
아파트양도세율표의 세율만 곱하면 최종 납부세액이 되는 것은 아닙니다. 실제 금액은 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유기간, 공제 적용 여부를 함께 반영해야 합니다.
특히 2년 보유 여부는 취득일과 양도일을 기준으로 판단하므로 계약일과 잔금일을 혼동하지 않도록 관련 서류를 살펴야 합니다. 주택 수 판단도 세대 기준과 보유 주택의 종류에 따라 달라질 수 있습니다.
기본세율과 법정 세율은 국가법령정보센터 소득세법 제104조에서 살펴볼 수 있습니다. 국세청의 양도소득세 세율 변동 연혁표도 함께 참고하면 오래된 세율표와 비교할 때 도움이 됩니다.
2026년 세제개편안에는 조정대상지역 다주택자 중과를 한시적으로 완화하는 정부안이 포함되어 있지만, 2026년 10월 6일 현재 국회 심의 중인 내용입니다. 따라서 현재 신고세액을 계산할 때는 시행 중인 법령을 기준으로 판단해야 합니다.
정리하면, 2년 이상 보유한 아파트는 과세표준에 따라 6~45% 기본세율을 적용하고, 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 조정대상지역 다주택자는 주택 수에 따라 20%포인트 또는 30%포인트가 가산될 수 있으므로 비과세와 중과 여부를 먼저 확인해야 합니다.
거래일과 주택 수가 세율을 바꾸는 만큼, 매도계약 전 계산 기준을 차분히 맞춰보는 것이 안전합니다.
